Inspeção predial: o check up do condomínio

Por: Fernando Santos, arquiteto e diretor da Santos Projetos e Assessoria (empresa de Arquitetura e de

assessoria a condomínios)

No cenário de crise econômica atual, a maior meta nos condomínios é a redução de custos para tentar

manter o patamar da cota condominial ou ter o mínimo de aumento necessário.

Contudo, numa cidade como o Rio de Janeiro, em que a verticalização urbana (transição da tipologia de

casas para prédios de apartamentos) intensificou-se já na década de 1920, as despesas operacionais dos

condomínios não são a única oportunidade de redução de custos.

É muito comum encontrarmos no centro, zona sul e parte da zona norte, edifícios com 60 anos ou mais

que precisam de cuidados especiais para se manterem em condições de habitabilidade.

Assim como uma pessoa idosa, que requer muito mais atenção de seu médico, mesmo para problemas

aparentemente simples, um edifício antigo precisa ser olhado também de forma diferenciada.

Esse olhar só é obtido de profissionais capazes e experientes na vivência desses problemas, pois a

diversidade de sistemas construtivos e materiais de construção que foram utilizados ao longo dessas

décadas, seja na construção original, seja em reformas posteriores, contribuem para tornar a análise

ainda mais complexa.

Nos prédios antigos, qualquer problema que precise de obra para ser resolvido é motivo de grande

preocupação dos síndicos. E é neste cenário que uma inspeção criteriosa faz a diferença entre resolver

problemas com precisão cirúrgica ou continuar no método de tentativa e erro.

Você tem no seu condomínio aquela infiltração recorrente que precisa de obra uma ou duas vezes por

ano? Você já teve no seu condomínio problemas aparentemente sem nenhuma correlação que aparecem

em sequência? E aqueles problemas insolúveis que as administrações anteriores à sua já desistiram de

tentar resolver?

Se suas respostas foram “SIM”, na próxima vez que surgir uma demanda, não contrate uma obra

de imediato, contrate uma inspeção. A inspeção é um processo que se assemelha ao diagnóstico

por um médico, de forma simplificada, claro.

Primeiro é necessário entrevistar o paciente para capturar seu histórico. Em seguida, é necessário o

exame físico do paciente.

A partir disso, o médico formula algumas teorias sobre o problema e vê qual se encaixa no histórico e

nas evidências do exame físico.  Se houver encaixe perfeito com alguma teoria e for algo simples,

o paciente pode sair do consultório com uma receita, mas se não houver encaixe perfeito ou não for

algo tão simples, o paciente sai com uma bateria de exames a realizar, a fim de produzir mais

evidências que possam gerar o encaixe perfeito com algum diagnóstico.

Para casos complexos, tanto no caso de um paciente humano quanto no de um paciente “construído”,

se o diagnóstico for incompleto ou errado, as consequências são danosas e geram mais custos com

novos tratamentos e intervenções. Daí a necessidade de se fazer, antes de mais nada, uma inspeção de

forma criteriosa e completa.

O custo do diagnóstico nem de longe se compara ao custo do tratamento e limita os riscos e as incertezas

do processo a um grau aceitável. Você já teve que contratar obras para resolver algum problema no seu

condomínio sem saber a sua causa exata?

Depois de contratada a obra, surgiram novas demandas que não estavam contempladas no escopo inicial?

E esse escopo adicional da obra (e consequente valor adicional), foi facilmente aprovado pela assembleia?

Se suas respostas continuam sendo “SIM”, observe esses dados a seguir. Obras que contam com escopo

bem definido e detalhado custam entre 20% e 25% menos que uma obra sem projeto, já incluso aí o

custo do projeto.

Além disso, obras com projeto demoram cerca de 30% menos tempo para serem concluídas,

o que significa menor transtorno para os moradores, para o condomínio e para o síndico. Em suma,

uma inspeção, que inicialmente parece um “custo”, na verdade é um grande investimento.

4 verdades sobre projetos
Até 25% maior

É a valorização do imóvel construído com projetos se

comparado a construções sem projetos.

Até 30% menor

É o prazo das obras com projetos se comparado com

construções sem projetos

Até 12%

Representa o investimento médio de todos os projetos dentro

do custo total da obra.

1/3

Desses 12% é o investimento em consultoria nos casos em que não há

necessidade de projetos completos.

 

FONTE: SÍNDICO NET