As mudanças na lei, com o passar dos anos, são inevitáveis. O atual Código de Processo Civil está

vigorando desde 1973, e, portanto, nada mais justo que passe por uma boa reforma.

O novo Código de Processo Civil começa a valer em 18 de março de 2016 e deve trazer mais rapidez na

cobrança de condôminos atrasados.

Mas o que é o CPC?

O Código de Processo Civil é um conjunto de normas que ajuda advogados, promotores, juízes, etc., a

manter os processos de acordo com a lei, de uma maneira justa, mais ágil e eficaz.

Para os condomínios, o novo CPC trará uma novidade importante: vai tornar a cobrança de condomínios

um título executivo extrajudicial. Dessa forma, o esperado é que os condomínios recebam com mais

agilidade os pagamentos daqueles que não estão com suas responsabilidades em dia.  

Como é atualmente

Atualmente, cobrar as cotas atrasadas na justiça funciona da seguinte maneira:

  1. O condomínio entra com a ação de cobrança contra o inadimplente.
  2. A pessoa contesta, podendo recorrer ou não.
  3. Se estiver tudo certo com a ação, o condomínio ganha essa primeira fase, que é a de provar que
  4. aquela pessoa deve ao condomínio um montante x. Nisso, podem se passar alguns anos,
  5. dependendo do estado em questão. Em São Paulo, por exemplo, essa etapa pode demorar cinco anos. 
  6. Terminada essa fase, a ação entra em sua fase executiva, que é quando a pessoa é efetivamente
  7. cobrada.
  8. Então, ela deve ou pagar a dívida ou nomear bens para leilão, como carros, joias, etc., ou indicar
  9. imóveis para hasta pública (leilão para imóveis).

Como vai ficar

De acordo com o art. 784, inciso X do novo CPC, as ações de cobrança de atrasados serão agora

consideradas título executivo extrajudicial. Veja abaixo:

CAPÍTULO IV DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA REALIZAR QUAL

QUE

R EXECUÇÃO Seção I – Do Título Executivo Art. 784.  São títulos executivos

extrajudiciais: X – O crédito referente às contribuições ordinárias ou

extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção, ou

aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas

Com isso, os processos vão começar já na fase executiva (fase 4, descrita mais acima).

Os devedores terão três dias úteis, então, para saldar a dívida ou indicar bens e imóveis para leilão ou

hasta pública.

Opinião

“O esperado é que economizemos um bom tempo nos processos desse tipo”, 

aponta o advogado especialista em condoimínios, Rodrigo Karpat.

Isso não significa, porém, que o devedor não conseguirá se defender: ele terá esse direito, sim.

A diferença é que o processo já começa em um ponto mais avançado do que hoje, tornando todo o

processo mais ágil.

O advogado Alexandre Marques explica quais serão os documentos necessários para entrar com o

processo contra o inadimplente: 

  • O título executivo extrajudicial, nesse caso, o boleto condominial e cópia da convenção, atas que
  • aprovaram as despesas e a ata de eleição de síndico. Dessa forma, fica fácil para comprovar a
  • legitimidade, capacidade, liquidez e certeza do título;
  • O demonstrativo de débito atualizado até a data da propositura da ação. Quando se tratar desse tipo
  • de
  • execução (nesse caso deve constar do demonstrativo o nome completo do devedor, o índice de
  • correção monetária adotado, a taxa de juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e
  • dos
  • juros aplicados e eventuais descontos, se concedidos, tudo em conformidade com o parágrafo
  • único
  • da letra “d” do artigo 755 do CPC);
  • Demonstrar por ata ou convenção a data de vencimento da obrigação de pagamento da cota
  • condominial;
  • Pedir a citação do devedor;
  • Se houver credor pignoratício, hipotecário ou usufrutuário, requerer a intimação dos mesmos e,
  • por fim,
  • Indicar os bens à penhora ou o próprio imóvel sendo o caso;

“Em breve, casos que demorariam oito anos para serem finalizados, poderão

ser resolvidos em dois. Mas, espero que haja casos em que o condomínio

receba seus atrasados em três, quatro meses também”, pontua

Jacques Bushatsky, advogado e membro do Conselho Jurídico do

Secovi-SP.

Nem tudo são flores para o condomínio ao cobrar o inadimplente, como explica o advogado especialista

em condomínios André Junqueira:

“O procedimento de execução não permite a inclusão na condenação dos

débitos que vencerem após a distribuição da ação. Ou seja, se o devedor

continua deixando de pagar, o condomínio tem que mover ação(oes) de

execução adicional(is) para os débitos que vencerem após a distribuição da

primeira ação. Para alguns casos, pode ser mais interessante utilizar o

procedimento antigo (o que é permitido pelo novo CPC)”

 

Citação

Outra novidade com cara de melhoria que chega com o novo CPC é que a citação poderá agora ser

feita pelo Correio, bastando que o porteiro do condomínio assine o aviso de recebimento (A.R.), ou

algum familiar ou vizinho.

“Essa mudança vai ajudar bastante no momento da citação, já que alguns réus

realmente se usavam do artifício, de poder dizer que não estavam, para se

ocultar e não receber a citação”, exemplifica João Paulo Pascoal Rossi,

professor da Universidade Secovi e advogado especialista em condomínios.

 

Outros pontos

Além desses dois pontos, considerados de extrema importância para quem mora em condomínio, outras

novidades do CPC poderão beneficiar também nossos leitores.

  • Uso da mediação e arbitragem: todo processo deverá passar por uma seção de negociação antes de
  • ir
  • para o Judiciário. 

“Considero uma ótima alternativa, já que ir ao judiciário é oneroso e demorado. Mas ainda temos dúvidas

de como isso será executado de fato”, argumenta Jacques.

  • Cronologia dos processos: atualmente, o juiz pode escolher quais processos irá julgar. Quando o 
  • novo CPCcomeçar a vigorar, as varas deverão julgar as ações em ordem cronológica – o que evita
  • daquele processo extremamente complexo fique esquecido, enquanto os mais simples são julgados
  • com maior rapidez
  • Duração processual: O novo CPC traz, nos seus princípios, alguns temas importantes, como uma
  • duração processual razoável Não foi definido um prazo, mas seria injusto crer que um condomínio
  • demore dez anos para receber suas cotas atrasadas configure uma duração processual razoável.