Saiba o que está dentro e fora do escopo de atuação do representante do condomínio durante sua gestão

 

O escopo do trabalho do síndico é vasto. Um mar de responsabilidades. Das obrigações fiscais aos problemas de relacionamento entre os moradores, tudo passa pelo exercício do mandato do cargo.

O síndico tem um enorme poder de impacto no condomínio. Dá para mudar para muito melhor um empreendimento com um bom gestor.

Também é importante saber que a atuação do síndico tem limites dentro do condomínio. Não é por ser o representante eleito por aquela comunidade que ele pode fazer qualquer coisa.

Aliás, esse perfil de síndico “dono do condomínio” está caindo em desuso. Hoje em dia, a vida em comunidade pede, cada vez mais, um gestor transparente e aberto ao diálogo.

A lei, e mais precisamente o Código Civil, lista diversos deveres do síndico, como a conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras e as decisões assembleares, manter o seguro do condomínio em dia, entre muitas outras obrigações.

Daí vem a dificuldade: como saber o que o síndico pode fazer ou não? O que extrapola a atuação do síndico?

“O síndico deve ter conhecimento que, além de não ser o dono do condomínio, ele deve seguir e fazer seguir o que foi decidido em assembleia. Também é importante lembrar que essas decisões assembleares devem estar de acordo com a lei”, assinala Márcio Spimpolo, advogado especializado em condomínios. 

Pensando nisso, elaboramos abaixo uma lista do que o síndico pode ou não fazer, e em quais condições!

Confira e mande suas dúvidas nos comentários para entrarem em nossa próxima atualização!

O QUE O SÍNDICO PODE FAZER

Parte administrativa:

Inadimplência:

“Acompanhar de perto a inadimplência é fundamental para uma gestão atenta e bem sucedida. O síndico deve acompanhar esse número, de preferência, mês a mês”, analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Funcionários:

“Aqui é importante ressaltar que, caso opte por uma empresa terceirizada, o síndico deve acompanhar, mês a mês, se a mesma está honrando com os encargos trabalhistas e previdenciários dos seus funcionários”, assinala Nilton Savieto, síndico profissional.

Relacionamento com os moradores:

“Hoje em dia, as pessoas querem poder acompanhar a gestão do condomínio de uma forma simples e transparente – e o síndico deve proporcionar isso aos moradores”, analisa o advogado especializado em condomínios, Alexandre Marques. 

Benfeitorias:

  • Exigir apresentação de um plano de obras por parte dos condôminos, dependendo da benfeitoria a ser realizada em sua unidade, antes do seu início. O plano deve estar nos moldes da norma ABNT NBR 16.280 (Saiba mais sobre a NBR 16.280)
  • Executar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Para isso, porém, vale salientar que não precisa ser síndico, qualquer condômino pode estar à frente da situação, que pede uma ação imediata (Conheça quóruns necessários para obras no condomínio)

“Caso o síndico não tenha muito conhecimento sobre o tema, ele pode contratar um profissional da área para fazer essa interface com o engenheiro da empresa contratada, por exemplo. É uma forma de ter certeza que está tudo caminhando como deveria”, observa a professora do curso de administração condominial Rosely Schwartz.

O QUE O SÍNDICO NÃO PODE FAZER?

Parte administrativa:

Inadimplência:

“O síndico deve acompanhar de perto os devedores do condomínio, mas deve fazê-lo dentro dos limites legais. Caso contrário, o condomínio fica exposto a ações judiciais”, ensina Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios.

Funcionários:

  • Ser grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados
  • Dar ordens diretamente a funcionários terceirizados. Isso pode configurar subordinação e causar problemas trabalhistas. As sugestões devem ser dadas diretamente à empresa contratada, que repassará à equipe.

Relacionamento com os moradores:

  • Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas
  • Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento (Saiba mais sobre procedimentos de segurança)
  • Não se comunicar bem com os moradores, deixando de responder perguntas, por exemplo (Sites e redes sociais para condomínios)
  • Tomar partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro, ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro
  • Invadir a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos
  • Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente
  • Implementar alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio sem anuência assemblear prévia

“O síndico deve ter muito cuidado e ser sempre o mais imparcial possível em casos de problemas de convivência entre unidades, principalmente se envolver pessoas de relacionamento próximo”, assinala Gabriel Karpat.

Benfeitorias:

  • Permitir reformas nas unidades sem que os condôminos apresentem um plano de obras em conformidade à norma ABNT NBR 16.280, que seja aprovado por um especialista (Implemente a NBR 16.280 no seu condomínio)
  • Contratar empresa para fazer uma obra na área comum que não ofereça uma ART ou RRT. O condomínio também deve seguir o que diz a NBR 16.280 

SITUAÇÕES CONDOMINIAIS EM QUE NÃO HÁ UM 'CERTO' OU 'ERRADO'

.fusion-body .fusion-builder-column-0{width:60% !important;margin-top : 0px;margin-bottom : 3%;}.fusion-builder-column-0 > .fusion-column-wrapper {padding-top : 0px !important;padding-right : 0px !important;margin-right : 0px;padding-bottom : 0px !important;padding-left : 0px !important;margin-left : 0px;}@media only screen and (max-width:1024px) {.fusion-body .fusion-builder-column-0{width:100% !important;}.fusion-builder-column-0 > .fusion-column-wrapper {margin-right : 0px;margin-left : 0px;}}@media only screen and (max-width:640px) {.fusion-body .fusion-builder-column-0{width:100% !important;}.fusion-builder-column-0 > .fusion-column-wrapper {margin-right : 0px;margin-left : 0px;}}