O nosso bate-papo online sobre responsabilidade civil e criminal do síndico foi um grande sucesso.

Infelizmente, como o tempo é curto, não foi possível responder muitas perguntas ao vivo.

Por isso, pedimos que Jaques Bushatsky, advogado especialista em condomínios e diretor do Secovi-SP

e João Paulo Rossi Pascoal,  advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi

respondessem a algumas das questões enviadas pelos nossos leitores.

Confira!

Contratação de funcionário

Pergunta 1, de Lyes Plínio Leite

Síndico pode contratar funcionário sem consulta prévia pelo menos ao seu conselho consultivo?

RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY

Em princípio, pode sim. Interessa, entretanto, lembrar que essa contratação se faz em atenção às regras

gerais de administração previstas na convenção ou votadas em assembleia e em coerência com o

orçamento do condomínio. Assim é que, por exemplo, não poderia ser feita contratação que estourasse o

orçamento aprovado.

Responsabilidade civil

Pergunta 2, de Paulo Trugilho

No meu condomínio, o síndico faz obras cujo valor ultrapassa seus poderes e sem convocar AGE.

Posso mover ação de responsabilidade civil contra ele? E os custos dessa ação serão arcados por mim?

RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL

O Código Civil trata do assunto no seu art. 1.341. A ideia é:  quanto maior a urgência e relevância da obra,

tanto mais simples e fácil será sua aprovação.

 Com efeito, obra voluptuária depende da votação de 2/3 (dois terços) dos condôminos, obra útil da

votação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos). Por sua vez, as obras

necessárias podem ser decididas e colocadas em prática pelo síndico. 

Porém, é sempre recomendável, para fins de dar maior transparência à administração e como modo de

evitar abusos, que as tais obras sejam aprovadas previamente pela assembleia, com exceção das

despesas que além de necessárias, forem emergenciais. 

Para tanto, se decide com a votação de praxe, a saber, maioria simples dos presentes em segunda

chamada (art. 1.353 do Código Civil). 

Obras urgentes, emergenciais e de custo considerável poderão ser realizadas de imediato, mas sobre as

mesmas se dará pronta ciência à assembleia.

 Antes de cogitar sobre a propositura de uma ação judicial contra o síndico, seja por um condômino em

específico ou um grupo de condôminos, é recomendável que estes exauram as vias extrajudiciais de

pressão, a saber, atuação do conselho, troca de notificações, proposta de mediação e/ou destituição do

síndico.  

Por fim, a prática de irregularidades pelo síndico, havendo provas a respeito, que tenha causando prejuízos

a condômino ou a um grupo de condôminos, justifica que os interessados promovam ação judicial, que

deverá ser custeada por estes.

 

Sem eleições

Pergunta 3, de Leozirio Bomfim

Há 4 anos venceu o mandato do sindico. Depois disso não houve mais eleição nem prestação de contas.

Mesmo assim o último sindico eleito é ainda responsável pelo condomínio?

RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY

O artigo 1.347 do código civil prevê que “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser

condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. 

Na hipótese, esgotou-se o prazo do mandato e ele se “prorrogou” consensualmente, desrespeitando-se o

dever de convocação previsto no art. 1350, também do Código Civil.

Penso que embora anuláveis atos do síndico que permaneça do cargo após o termo do mandato, ele por

evidente se responsabilizará por atos praticados, cada um deles, regra geral de direito: fez (ou não fez o

que devia ter feito), responderá. 

Remuneração do síndico

Pergunta 4, de Kely de Lima

Se na assembleia ficou estabelecido que o síndico receberá remuneração, e ele, além da remuneração,

se isenta de pagar a taxa, sem comunicar nem pedir autorização em assembleia, ele pode responder

juridicamente por isso?

RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL

Sim. A legislação aplicável ao assunto (arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil) nada diz sobre tal ponto,

razão pela qual a possibilidade de remuneração do síndico depende do que prevê a convenção

condominial expressamente a respeito. 

O usual é que a convenção deixe a decisão a cargo da assembleia que eleger o síndico, como

provavelmente é o caso concreto explanado.

Assim sendo, a remuneração do síndico consistirá exatamente no que for decidido pela assembleia que o

eleger. Nem mais, nem menos e nem o diferente, sob pena de suas contas serem recusadas, ser

destituído do cargo, bem como acionado judicialmente por perdas e danos. 

Em síntese, o síndico deve fiel obediência aos limites fixados na convenção do condomínio e reforçados

pela vontade democrática dos condôminos (art. 1.348, IV, do Código Civil).

Sem AVCB

Pergunta 5, de Max Fernando Pompeo

Quando o alvará do Corpo de Bombeiros está vencido de quem é a responsabilidade?

RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY

O artigo 19 do Decreto Estadual 56819/11 (no caso de São Paulo) dispõe sobre a responsabilidade do

proprietário do imóvel (ou do responsável pelo uso) pela manutenção das medidas de segurança contra

incêndio em condições de utilização. A eles cabe providenciar o AVCB, ou renová-lo.

Problemas de manutenção

Pergunta 6, de Antonio Carlos Pereira

Meu questionamento, está centrado na questão de eu ter autorizado a instalação de um “Duto de AR,

para captação de ar” acima da garagem (Para regularização e a obtenção AVCB) de um dos condôminos e

este (proprietário da garagem) está reclamando de uma forma imperiosa. 

Reforço que a instalação deste duto não ultrapassou, ou seja, reduziu o limites mínimo de altura de um

veículo de porte médio, permitindo que o mesmo fique nos limites com folga de aproximadamente 30 cm

de altura a seu favor

Reforço que a medida foi para benefício (dele inclusive) e, de todos os condôminos visto que o prédio está

LEGAL com a obtenção do AVCB

RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL

O caso pode ser enquadrado como um estrito cumprimento de dever legal por parte do síndico. Ou, ainda,

exercício regular de um direito reconhecido. Não havia outro caminho a seguir, dada a imposição do Código

Civil (art. 1.348, V) e da legislação estadual de segurança contra incêndios.

Portanto, a prática do síndico é tida como uma causa excludente de responsabilidade civil (art. 188, I, do

Código Civil), inexistindo o dever de indenizar.

Por fim e como reforço do quanto acima foi dito, reiteradas decisões judiciais asseveram que o mero

desgosto ou dissabor não ensejam indenização. Exemplo: TJSP – 8ª Câm. de Dir. Priv. –

Ap. s/ rev. n. 601.986-4/5 – Mogi das Cruzes – Rel. Des. Caetano Lagrasta – j. 18/03/09.

Estabelecendo regras

Pergunta 7, de Carlos Veras

Quanto aos casos omissos na convenção e regulamento interno, o síndico pode estabelecer alguma regra.

E se não cumprida, cabe a multa?

RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY

Não, o síndico não pode “criar” regras novas de utilização. Se diz que o cargo de síndico é executivo, não

“legislativo” e que somente as normas previstas na lei, na convenção, ou definidas em assembleia é que 

valerão.

Responsabilidades do ex-síndico

Pergunta 8, de Jerlei Saad

Onde finda a responsabilidade de um ex-síndico? Por exemplo: não ter fiscalizado pagamento de salários,

FGTS, INSS, etc.. Agora, está havendo ação trabalhista com cobrança de todos estes itens. Porém ele

não é mais sindico e sim sub-sindico.

RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL

Cada síndico responde pelo período de mandato em que esteve na representação do condomínio.

E o síndico só se liberta de tal responsabilidade quando suas contas são regularmente aprovadas pela

assembleia geral de condôminos.

Do contrário, sua responsabilidade perdurará, podendo ser pressionado a resolver os assuntos pendentes

em nova assembleia e/ou por meio de ação judicial.

Convenção desatualizada

Pergunta 9, de Rick Ferreira

A convenção do meu condomínio não foi atualizada. Isso gera alguma responsabilidade para o síndico?

RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY

Não é obrigatório atualizar formalmente a convenção do condomínio para deixa-la coerente com o Código

Civil de 2002. A explicação é simples e encontrada na Lei de Introdução ao Código Civil

(Decreto-lei nº 4.657/42). Basicamente, as convenções antigas valerão, mas somente no que não

contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) constante no Código Civil. 

Não por essa razão, mas pela desatualização perante a vida atual é que, entretanto, será conveniente

reler cada convenção e, talvez, atualizá-la para enfrentar os problemas contemporâneos  relativos ao

sossego, a segurança, o  trânsito de animais e assim por diante.

Reversão de justa causa

Pergunta 10, de Luciane Deister · 

Um síndico pode ser responsabilizado por má gestão por demitir um funcionário por justa causa. Sendo

que o mesmo conseguiu reverter a justa causa na justiça?

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